今年一季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)了不少新變化，那么具體都有哪些變化，其中的原因是什么？

　　今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的新態(tài)勢(shì)——冷熱分化雖然依舊，但暖意初顯，核心城市與三線、四線城市走出截然不同的行情，政策與市場(chǎng)預(yù)期也同步在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變。

　　首先，核心城市率先回暖，二手房成為復(fù)蘇的主力。上海3月二手房成交突破3萬套，創(chuàng)下近5年同期新高，價(jià)格結(jié)束了此前連續(xù)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)；北京同期成交近2萬套，剛需房源占比超六成，年輕人購房的意愿提升。全國100城二手房跌幅連續(xù)3個(gè)月收窄，市場(chǎng)筑底信號(hào)明顯。

　　其次，市場(chǎng)分化的格局依舊在持續(xù)，新房市場(chǎng)冷熱不均。一線及比較強(qiáng)的二線城市核心地段新房熱度在回升，而一、二線的遠(yuǎn)郊及三、四線城市，雖然優(yōu)惠力度很大，但成交依舊低迷，去庫存壓力仍在。整體看，全國新房成交雖同比仍有下滑，但降幅已經(jīng)在逐步收窄。

　　第三，政策端持續(xù)發(fā)力托底，一季度全國有超過100個(gè)省市(縣)出臺(tái)政策約160條，從政策方向上看，今年以來各地政策優(yōu)化聚焦激活需求、去化庫存、盤活存量等方面，政策是“應(yīng)出盡出”，也使得市場(chǎng)心態(tài)在隨之轉(zhuǎn)變，房東議價(jià)空間收縮，買家觀望情緒緩解，剛需群體正在逐步入場(chǎng)。

　　最后，用一句話來總結(jié)：現(xiàn)在要說一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)正在“全面復(fù)蘇”，肯定還沒到那個(gè)階段，但“核心回暖、二手領(lǐng)跑、剛需先動(dòng)”的新變化，確實(shí)已然出現(xiàn)。

　　核心城市二手房成交活躍

　　率先回暖

　　剛剛過去的3月，部分核心城市樓市“小陽春”行情初顯，成交活躍，特別是二手房市場(chǎng)，呈現(xiàn)出核心城市率先回暖的趨勢(shì)，剛需群體入市意愿顯著增強(qiáng)。

　　記者在上海徐匯區(qū)的一家房地產(chǎn)中介門店了解到，近期周末的客戶帶看量較新政發(fā)布前提升了50%以上。客戶決策明顯加快，7天內(nèi)成交的客戶增多，剛需購房群體入市意愿顯著增強(qiáng)。

　　上海某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)交大分行店負(fù)責(zé)人 黃燕：目前我們房源上的主動(dòng)成交量已經(jīng)到了110套左右，相較于1月份提升了60%左右。

　　上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月上海全市二手房成交量達(dá)到3.1萬套，較去年同期增長6%。而來自中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，3月上海二手商品房成交量創(chuàng)近5年新高，特別是價(jià)格方面，二手住宅均價(jià)環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達(dá)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

　　除了上海，北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房網(wǎng)簽成交量為19886套，創(chuàng)下近15個(gè)月的單月成交量最高。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前一線城市二手房市場(chǎng)整體在成交量、掛牌量、市場(chǎng)價(jià)格及市場(chǎng)預(yù)期等方面都呈現(xiàn)出積極變化的趨勢(shì)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：關(guān)于今年積極買房的共識(shí)是逐漸形成的，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房價(jià)的充分調(diào)整，以及疊加一系列好的購房政策，已經(jīng)為我們的“小陽春”提供了非常好的基礎(chǔ)。從二手房市場(chǎng)的交易行情來講，成色或者說程度應(yīng)該是市場(chǎng)上大家比較滿意的。

　　不只一線城市二手房市場(chǎng)在積極回暖，部分二線城市二手房市場(chǎng)交易也日益活躍。武漢市住房和城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月武漢新建商品房成交量達(dá)到12072套，較2月環(huán)比激增79%。在南京，“忙、快、多”成為不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員口中的高頻詞。

　　南京某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān) 李飛：從平臺(tái)數(shù)據(jù)來看，房源掛牌環(huán)比同期有20%的增幅，賣房子業(yè)主的掛牌積極性以及客戶看房的積極性也會(huì)高一點(diǎn)。從成交面積段看，還是集中在60到120平方米，總價(jià)段在200萬以下。目前來看，剛需戶型、剛改戶型成交量居多。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)，尤其是一、二線城市的核心地段，春節(jié)后積壓的剛性需求集中釋放，再加上政策的優(yōu)化和調(diào)整，讓購房人的信心逐步恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度提升明顯，如果當(dāng)前市場(chǎng)情緒能夠延續(xù)，4月各地樓市有望繼續(xù)保持較高活躍度。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：第一季度大家知道都是剛需購房的旺季，特別是春節(jié)前后，有年輕人結(jié)婚的購房需求、返城以后就業(yè)的購房需求以及學(xué)位房的需求，這些都有助于二手房的釋放。其次前期政策對(duì)于購房的支持力度是非常大的，從國家到地方都下了很大的功夫。

　　政策“組合拳”顯效

　　核心城市新房市場(chǎng)逐步回暖

　　相比于部分城市二手房市場(chǎng)的明顯回暖，各地新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出冷熱不均的情況。其中，一線和核心二線城市成交熱度在上漲，而一、二線的遠(yuǎn)郊及三、四線城市，成交還是比較低迷，去庫存壓力仍在。

　　克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，2026年一季度，全國重點(diǎn)50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積總計(jì)1486.6萬平方米，環(huán)比、同比雙雙仍在下滑，但具體分月份來看，3月份房企銷售還不錯(cuò)，迎來了一輪交易“小高峰”。像在上海，新房看房量和成交量3月都有明顯上漲。

　　上海某樓盤銷售經(jīng)理 王玉川：新政之后，我們的來訪量實(shí)際上增長了150%，越來越多的購房客戶開始進(jìn)場(chǎng)看房、買房了。另外，之前對(duì)市場(chǎng)有一定觀望預(yù)期的客戶，也開始進(jìn)場(chǎng)下手了。

　　根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，3月份上海新房成交套數(shù)累計(jì)達(dá)10642套，較2月份增5624套。而同樣的情況也在北京出現(xiàn)，北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京新房成交3670套，是2月成交量的3倍多。

　　此外，在杭州、成都、武漢、南京等二線城市，新房市場(chǎng)一季度也出現(xiàn)了部分區(qū)域回暖的態(tài)勢(shì)，特別是在一些核心地段的樓盤，客流量上漲明顯。

　　武漢東湖高新區(qū)某樓盤置業(yè)顧問 向粵鄂：我們一季度整體的成交量比去年是環(huán)比上漲40%左右，目前項(xiàng)目銷售已經(jīng)到1.2億元左右了。

　　南京某房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理 朱亞軍：整體的來訪量又上升了20%左右。現(xiàn)在工作日大概能接待80組來訪，周末兩天，每天大概接待200組來訪。

　　記者發(fā)現(xiàn)，不僅商品房成交活躍，今年一季度，一些城市還優(yōu)化了商業(yè)用房政策，將購房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于30%，這一政策的落地，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定的利好。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：本質(zhì)上都是進(jìn)一步降低房屋買賣的門檻，更好地促進(jìn)去庫存和相應(yīng)物業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性的增加。商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在首付比例是30%，市場(chǎng)方面也有積極的反饋。所以說能夠更好發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來支撐作用。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，3月份一、二線核心城市新房市場(chǎng)迎來了一波交易小高峰，呈現(xiàn)出回暖的趨勢(shì)，但要看到，新房冷熱不均的情況一直存在，而且今年一季度房企銷售業(yè)績整體不如往年。因此，后續(xù)市場(chǎng)情況還需要繼續(xù)觀察，相信隨著政策作用持續(xù)顯現(xiàn)，二季度新房市場(chǎng)有持續(xù)好轉(zhuǎn)的可能。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：新房一直都是以改善性需求為主導(dǎo)，那么改善性需求在第一季度釋放，并不如剛需那么充分，所以相比二手房來講，沒有那么亮眼。但進(jìn)入4月份以后，我們認(rèn)為隨著前期積累的一些改善性需求將會(huì)在二季度釋放，這會(huì)對(duì)改善性需求為主的新房市場(chǎng)是一個(gè)利好。

　　多地優(yōu)化住房公積金政策

　　使用范圍進(jìn)一步擴(kuò)展

　　在一、二線市場(chǎng)新房、二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)的背后，記者通過梳理發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，不少城市都調(diào)整和優(yōu)化了住房公積金政策，因地制宜地將使用范圍進(jìn)一步擴(kuò)展，為繳存人提供更多便利，進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)潛力。

　　最近，多地發(fā)布了公積金調(diào)整優(yōu)化政策。安徽省省直住房公積金管理分中心發(fā)布通知，支持支付物業(yè)費(fèi)提取住房公積金；杭州大幅提升公積金最高貸款額度至180萬元；海南明確，繳存人可提取公積金用于支持子女購買家庭首套房；嘉興則明確，居民交購房契稅、房屋局部改造、支付多套房屋物業(yè)費(fèi)等，都能使用公積金。

　　嘉興市公積金中心歸集信貸處處長 王萍萍：如果是繳納了契稅來提取，可以帶這套房屋的不動(dòng)產(chǎn)證、繳納契稅的發(fā)票到柜臺(tái)提取。每個(gè)家庭可以來提一次，按實(shí)提取，沒有限額。

　　通過梳理，記者發(fā)現(xiàn)，一季度全國各省市縣出臺(tái)公積金相關(guān)政策超60次，約占各地房地產(chǎn)相關(guān)政策總頻次的38%，其中提高貸款額度、拓寬提取使用范圍、完善繳存政策等，是各地公積金新政的主要優(yōu)化方向。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：貸款額度提高以后，對(duì)于降低了購房門檻、購房成本是極大的利好。同時(shí)還有一個(gè)新的變化，就是公積金可以提取用來支付購房的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)以及房屋翻修、大修的費(fèi)用，從原來的購買增量住房的金融支持轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪糠课莸木S護(hù)保養(yǎng)，也就是養(yǎng)房支出，這是我們公積金制度改革非常重要的一個(gè)方面。

　　專家認(rèn)為，各地出臺(tái)的公積金新政，說明公積金制度正在從過去單一購房的金融工具，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》咳芷诘南M(fèi)工具。這不僅是對(duì)傳統(tǒng)公積金制度的優(yōu)化，更是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，激活內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展的重要舉措。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委專家委員會(huì)委員 王貴美：公積金正在從“小錢包”向“大民生賬戶”轉(zhuǎn)型，不僅要讓繳存人“取得到”，還要“用得好”，讓公積金真正成為老百姓可以依靠的“民生錢包”，也讓老百姓實(shí)現(xiàn)“住有優(yōu)居”的美好生活。

　　(總臺(tái)央視記者 徐靜 王一喆 楊瀅 張國亮 彭照)