2026年第一季度落下帷幕，中國房地產(chǎn)市場交出了一份“分化中趨穩(wěn)”的成績單。新房市場供需收縮，但三月出現(xiàn)回暖，二手房市場則迎來熱意明顯的“小陽春”行情。隨著“金三銀四”市場緩沖期的到來，市場關(guān)注的焦點轉(zhuǎn)向：這股暖意能否持續(xù)到“五一”假期？

　　一季度整體企穩(wěn)：新房筑底，二手房先行

　　近日，克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度樓市數(shù)據(jù)，2026年一季度全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑48%、42%，市場供應端收縮態(tài)勢顯著。新房供應大幅減量，成交量也較往年出現(xiàn)縮水?？硕饠?shù)據(jù)顯示，一季度全國重點50城新建商品住宅成交面積2638.7萬平方米，環(huán)比、同比均下降約30%。

　　但單看3月份，新房銷售還是迎來了一波“小高峰”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月重點50城新房成交面積約1100萬平方米，環(huán)比大幅增長89%。從房企銷售業(yè)績也能看到3月成交顯著升溫，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年3月，典型百強房企單月銷售權(quán)益金額2065.2億元，環(huán)比增長127.1%?？梢园l(fā)現(xiàn)，一季度新房市場成交量呈現(xiàn)“供需下滑、但三月回溫”特點。

　　從成交價格來看，根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的百城價格指數(shù)，1月百城新建住宅均價為17114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%；3月百城新建住宅均價為17115元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，同比上漲2.24%。一季度新房價格保持溫和波動，主要得益于廣深等核心城市高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

　　二手房市場表現(xiàn)則更穩(wěn)健，成交量上漲，成交價跌幅收窄，價格體系逐步趨于穩(wěn)定。克而瑞報告顯示，3月重點20城二手房成交面積約1797萬平方米，環(huán)比增長117%，同比增長6%；一季度累計成交面積約4108萬平方米，同比增長4%。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年3月，百城二手住宅均價為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，跌幅較上月收窄0.2個百分點，已連續(xù)第3個月收窄；同比下跌8.55%。

　　在這波二手房“小陽春”行情中，北京、上海等一線城市更是充當了“領(lǐng)頭羊”角色。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手商品房累計成交31215套，較去年同期增長6.39%，并創(chuàng)下近5年同期新高；更為重要的是，上海3月二手住宅均價約為5.5萬元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達33個月的下跌態(tài)勢，成為市場信心修復的重要信號。根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2026年3月北京二手住宅成交19866套，同比增長3.4%，成交量創(chuàng)下近15個月新高，市場復蘇態(tài)勢明顯。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會4月1日發(fā)布的二手住宅交易月報，3月廣州市二手住宅網(wǎng)簽突破一萬套，環(huán)比增幅超1.4倍，市場升溫明顯。

　　58安居客研究院院長張波指出，率先回暖的是北上廣深及東莞、杭州等強二線城市，核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動。今年樓市小陽春成色偏結(jié)構(gòu)性、二手強于新房，并非全面普漲，而是一線與強二線核心率先筑底企穩(wěn)、三四線仍在磨底的分化行情。

　　結(jié)構(gòu)分化加?。簞傂柰械锥址?，高端改善撐起新房

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手商品房累計成交31215套，從需求結(jié)構(gòu)看，剛需仍是市場核心支撐?？們r300萬元以內(nèi)入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。

　　上海并不是個例，剛需群體的集中入市，是一線城市本輪“小陽春”行情的重要支撐。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京300萬元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%，低總價房源成為成交主力。該研究院還指出，前期房價的持續(xù)回調(diào)，讓大量房源落入剛需購房者可承受區(qū)間，疊加市場預期好轉(zhuǎn)，前期積累的觀望需求得以集中釋放。并且當前房價基本回調(diào)至部分購房者的心理預期，加上3月本就是熱門成交月，帶動了北京低總價房源成交放量。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2026年3月廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為10785套、105.33萬平方米，環(huán)比分別巨幅攀升141.38%和129.52%。從面積區(qū)間構(gòu)成來看，建面60—90㎡、90—120㎡和120—144㎡所占比例環(huán)比分別增長2.29個、0.37個和0.35個百分點，反映剛需和剛改型需求較快釋放。

　　從區(qū)域分布看，此次廣州二手房回暖呈現(xiàn)“全城開花”的態(tài)勢，廣州11區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)增長幅度均超過一倍，其中增城區(qū)增幅高達162.14%，荔灣區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等多個區(qū)域增幅也都在150%以上，這說明以新婚、首次置業(yè)、外來常住人口為主的剛需群體集中入市，選擇了周邊城區(qū)更具性價比的二手房集中入市。

　　“近年來，隨著價格調(diào)整，總價較低的小戶型房源成交一直旺盛?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員認為，“去年底以來，小戶型房源大量被消耗，導致低價房源減少，結(jié)構(gòu)性推高房價，同時，低價房源減少以后，次低價房源交易占比在上升。未來，中高價位的房子交易能否被激活，將是判斷后續(xù)房價能否維持企穩(wěn)態(tài)勢的重要因素之一。”

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也認為，從以往市場慣例來看，通常都是剛需產(chǎn)品市場先行，隨后逐步傳導至首次改善型房源，再進一步向高端改善等高階產(chǎn)品傳遞熱度，整個置換鏈條也會隨之逐步盤活。

　　與二手房市場剛需和剛改用戶集中入市所不同的是，高端住宅買家成為本輪新房回暖的“領(lǐng)頭羊”，新房市場呈現(xiàn)出溫和的結(jié)構(gòu)性復蘇特征。

　　以廣州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，廣州新房成交均價27641元/㎡，環(huán)比下跌10.56%；廣州新房套均價217萬元/套，環(huán)比2月增長19.23%。成交均價的下跌與成交套均總價的上漲似乎形成“背離”，這一矛盾現(xiàn)象的背后，是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源成交占比的提升——受益于優(yōu)質(zhì)資源聚集、政策松綁及城市更新推進，核心區(qū)域價格支撐力充足。

　　廣州核心區(qū)多個高端項目不僅成交量大幅提升，成交均價還出現(xiàn)上漲趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利玥璽灣一季度認購金額破60億元，其中3月成交額破26億元，最高單價破28萬元/平方米，簽約均價較首開躍升約17%。同在珠江新城的保利天曜一季度累計銷售金額超14億元，項目銷售負責人告訴記者，“目前該項目大戶型均價已經(jīng)漲至超過11萬元/平方米了，且有多套網(wǎng)簽價超過14萬元/平方米，而這個項目在去年開售時，均價剛破10萬元/平方米。”

　　除了區(qū)位優(yōu)勢，符合“好房子”建設(shè)標準、能滿足購房者“住得好”需求的產(chǎn)品，同樣受到市場歡迎。如天河區(qū)棠東板塊少有的改善盤越秀·閱璟臺，3月20日開盤1小時內(nèi)加推兩次，上演搖號選房的場面，截至4月1日該項目已網(wǎng)簽95套；番禺區(qū)萬博板塊的香江1號以為高凈值人群提供未來生活方式的精準定位，吸引了80后珠寶行業(yè)企業(yè)主僅三次到訪即入手300平方米大戶型，以及一對80后電商企業(yè)主夫妻一次入手買斷同層房源；海珠區(qū)琶洲板塊的保利天奕3月成交額破5億元，接連創(chuàng)下單日成交10套、單周成交20套的好成績，據(jù)介紹，4月1日起項目漲價2%。

　　然而，對于大多數(shù)遠郊的剛需盤和缺乏配套的新房產(chǎn)品來說，去化壓力依然存在。克而瑞分析師指出，當前回暖并非普遍趨勢，價格也未全面普漲，核心區(qū)與外圍、優(yōu)質(zhì)房與普通房表現(xiàn)冰火兩重天，當前的修復性行情能否進一步擴展和鞏固仍待進一步觀察。業(yè)內(nèi)專家分析認為，“新房改善化、二手剛需化”的市場分層格局將持續(xù)深化。

　　展望“五一”樓市：局部熱鬧，整體平穩(wěn)

　　“從全國熱點城市表現(xiàn)來看，樓市呈現(xiàn)一線城市領(lǐng)跑、結(jié)構(gòu)性回暖的鮮明特征?！?8安居客研究院院長張波分析認為，當前市場已形成核心城市二手房主導格局，新房市場下一步有望借助二手房置換鏈條的打通迎來改善。全國房地產(chǎn)市場預計在4月至5月將延續(xù)結(jié)構(gòu)性修復趨勢，政策效果的持續(xù)性仍需關(guān)注需求釋放節(jié)奏，“五一”窗口期各地有望優(yōu)化政策，總體持續(xù)復蘇的節(jié)奏不變。

　　在李宇嘉看來，“市場調(diào)整已到‘底部區(qū)域’，行業(yè)最艱難的時期基本過去?！碑斍胺績r降幅持續(xù)收窄、低價房源被大量消耗、業(yè)主議價空間收窄，均為市場筑底提供了積極信號?！?月份，樓市熱度將得到維持。”

　　李宇嘉指出，目前熱點城市很多區(qū)域二手住房價格已經(jīng)回調(diào)，在前期降低首付、利率和稅費成本等政策支持下，剛性需求被充分激活。比如，目前北京、上?？們r300萬元以下，廣州總價200萬元以下二手房交易熱度回升明顯，由租轉(zhuǎn)買需求凸顯。同時，剛需活躍帶動了部分改善性需求實現(xiàn)，市場循環(huán)效果明顯改善，表現(xiàn)在京滬300萬元至600萬元區(qū)間的房源交易量有所上升。

　　在近日召開的業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地管理層也認為，行業(yè)最艱難的時期基本過去，正式進入觸底回升、深度分化的周期。核心城市和優(yōu)質(zhì)板塊率先起步，其他城市在逐步消化存量的基礎(chǔ)上，會實現(xiàn)緩慢修復。綠城中國管理層則進一步表示，行業(yè)整體已進入去庫存時代，若穩(wěn)市場政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進一步平衡，預計2026年下半年核心城市有望直接回穩(wěn)。

　　“五一”假期作為傳統(tǒng)營銷節(jié)點，樓市能否延續(xù)熱度？李宇嘉認為，近期新房樓盤蓄客正在加速，例如根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，3月份廣州新盤盤均來訪組數(shù)明顯上升，超過2025年同期。預計4月份新盤推盤驅(qū)動的成交將會帶動新房交易量回升，“好房子”項目仍將是市場熱點。

　　業(yè)內(nèi)專家進一步指出，2026年“五一”樓市或?qū)⒀永m(xù)一季度的分化態(tài)勢，核心城市呈現(xiàn)“熱鬧”景象，三四線城市仍需努力走出調(diào)整階段，結(jié)構(gòu)性行情能否引領(lǐng)市場全面企穩(wěn)復蘇仍需觀察。未來更顯著的機會或集中在核心城市需求釋放與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的吸引力上，其他地區(qū)和項目仍將處于跟跑或分化態(tài)勢，需要進一步理性回歸和凝聚共識。

　　南方日報記者 柴亞娟